住宅物業消防安全管理（GA 1283-2015）規范

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摘自《住宅物業消防安全管理》規范：

4 一般要求

4.1 住宅物業消防安全管理應嚴格執行消防法律法規，堅持自防自救，實施綜合治理，落實消防安全自治管理職責。

4.2 居(村)民委員會應指導、推動本轄區內住宅物業的消防安全工作，組織制定防火公約，實行消防安全區域聯防、多戶聯防制度，定期開展群眾性的消防活動。居(村)民委員會對住宅物業共用部位每半年至少組織開展一次防火檢查，火災多發季節、重大節假日期間應加強防火檢查。

4.3 住宅物業建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，以及業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同時，應在合同中約定各方消防安全的責任和防范服務的內容。

4.4 住宅物業建設單位制定臨時管理規約或業主大會制定管理規約時，應明確消防安全事項，臨時管理規約和管理規約對業主和物業使用人依法具有約束力。

4.5 住宅物業管理區域內租賃房屋的，出租人應確保出租房屋符合消防安全規定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。 承租人應在其使用范圍內履行消防安全職責，出租人應對承租人履行消防安全職責的情況進行監督。

4.6 前期物業服務合同、物業服務合同、臨時管理規約、管理規約、房屋租賃合同約定或明確消防安全內容不得違反消防法律法規和本標準規定的消防安全職責和義務。合同或規約規定不明確的，相關責任人承擔主要消防安全責任，合同簽訂各方或規約制定方承擔相應的消防安全責任。

4.7 鼓勵、引導住戶配備滅火器、滅火毯、應急照明、自救呼吸器、家用火災探測器和家用火災安全系統等。

5 消防安全責任

5.1 業主、物業使用人應履行下列職責：

a) 遵守消防法律法規，遵守臨時管理規約、管理規約約定的消防安全事項，執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的有關消防安全管理工作的決定；

b) 配合物業服務企業做好住宅物業的消防安全工作；

c) 按規定承擔消防設施的維修、更新、添置的相關費用；

d) 做好自用房屋、自用設備和場地的防火安全工作，及時排查整改火災隱患。

5.2 業主大會、業主委員會應履行下列職責：

a) 組織、督促業主、物業使用人遵守消防法律法規，監督臨時管理規約、管理規約約定的消防安全事項的實施；

b) 與居(村)民委員會相互協作，共同做好住宅物業的消防安全工作；

c) 配合居(村)民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居(村)民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；

d) 監督物業服務企業落實消防安全防范服務工作；

e) 依據消防法律法規、消防技術標準及專項維修資金管理的相關法律法規，根據物業服務企業申請，按程序批準使用專項維修資金，維修更新消防設施。

5.3 物業服務企業應履行下列職責：

a) 制定并實行逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，確定各級、各崗位消防安全責任人員，成立志愿消防隊伍，制定并落實管理區域的消防安全制度和操作規程；

b) 配合公安派出所、居(村)民委員會開展消防工作，落實物業服務合同中約定的消防安全防范服務事項；

c) 組織對物業服務企業員工進行消防安全培訓，開展消防安全宣傳教育，指導、督促業主和物業使用人遵守消防安全管理規定；

d) 開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車道暢通，保障消防車作業場地不被占用；

e) 對管理區域內的共用消防設施、器材及消防安全標志進行維護管理，確保完好有效；

f) 制定滅火和應急疏散預案，定期開展演練；

g) 落實消防控制室管理制度，發現火災及時報警，積極組織撲救，并保護火災現場，協助火災事故調查。

6 日常消防安全管理

6.1 通則

6.1.1 物業服務企業承接住宅物業時，應對移交的房屋及共用消防設施和相關場地進行查驗，并對相關資料進行核對接收，建立消防檔案。物業服務合同終止時，物業服務企業應將相關資料和消防檔案移交給業主委員會。

6.1.2 物業服務企業應在住宅物業管理辦公室、門衛、治安崗亭等場所，集中配備滅火器、消防水帶、消防水槍、消火栓扳手、救生繩、消防應急照明和消防通訊器材等必要的消防器材裝備，明確專人保管，確保完好有效。

6.1.3 業主、物業使用人應按照規劃主管部門批準或房地產權證書載明的用途使用物業，不應違法改變使用性質。 封閉的住宅物業管理區域內的住宅、架空層、設備層、車庫等，不應改變使用性質。

6.1.4 物業服務企業、業主、物業使用人禁止下列違反消防法律法規的行為:

a) 搭建違章建(構)筑，影響消防安全;

b) 損壞、挪用、埋壓、圈占、遮擋或擅自拆除、停用消防設施、器材;

c) 占用防火間距;

d) 占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和有其他妨礙安全疏散行為;

e) 占用、堵塞、封閉消防車道，妨礙消防車通行;

f) 占用消防車作業場地，設置妨礙舉高消防車作業和消防車通行的綠化或障礙物;

g) 疏散通道、安全出口使用明火。

6.1.5 住宅物業區域內消防車道、疏散通道、消防設施等發生改變時，物業服務企業應及時更換標識、標志，在物業管理區域內顯著位置公告改變情況，并依法辦理相關手續。

6.1.6 業主、物業使用人應在指定區域停放汽車、助動車、摩托車和電動自行車，落實消防安全措施。物業服務企業劃定的停車區域，不應影響人員疏散、消防車通行及舉高消防車作業。為電動自行車充電的電氣線路和設備應由取得相應資格的電工安裝，充電時宜在室外進行，周圍不應有可燃物。 有條件的，可設置固定集中的電動自行車充電點或設置帶安全保護裝置的充電設施。

6.1.7 生產、儲存、經營易燃易爆危險品的場所不應設置在住宅物業管理區域內。 物業服務企業、業主、物業使用人應按照公安機關的規定，在規定區域、路段和規定時間內安全燃放煙花爆竹。物業服務企業應設置明顯的禁止燃放煙花爆竹標志，禁止在采用外保溫材料的建筑 60m 范圍內燃放煙花爆竹。

6.1.8 住宅物業設置集體宿舍、合租居住用房或集體活動場所使用的，應依法辦理相關手續，其場地、設施應符合消防安全要求。

6.1.9 業主、物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。裝飾裝修房屋時，電器產品、燃氣用具的安裝、使用及其線路、管路的設計、敷設，應符合消防技術標準和管理規定。

6.1.10 住宅物業進行外立面裝修、裝飾、節能改造時，施工現場應符合消防安全要求，建筑材料的防火性能應符合國家標準和行業標準。 禁止采用易燃材料。

6.2 防火檢查和火災隱患整改

6.2.1 物業服務企業對住宅物業管理區域內的共用部位應每日進行防火巡查，每月至少進行一次防火檢查，及時發現和消除火災隱患。

6.2.2 防火巡查應包括下列內容：

a) 安全出口、疏散通道、消防車道是否暢通，消防車作業場地是否被占用，安全疏散指示標志、應急照明是否完好；

b) 常閉式防火門是否處于關閉狀態，防火卷簾下是否堆放物品；

c) 消防設施、器材是否在位、完整有效，消防安全標志是否完好清晰；

d) 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

e) 消防安全重點部位的人員在崗情況；

f) 裝飾裝修等施工現場消防安全情況；

g) 其他消防安全情況。

6.2.3 防火檢查應包括下列內容：

a) 消防安全制度、操作規程及臨時管理規約、管理規約的執行和落實情況；

b) 物業使用性質有無違法改變情況；

c) 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

d) 消防安全重點部位管理情況；

e) 安全出口、疏散通道和消防車道是否暢通；

f) 消防設施、器材和消防水源是否完好；

g) 消防控制室值班人員值班情況和持證上崗情況；

h) 滅火和應急疏散預案的制定與演練情況；

i) 員工消防知識掌握情況；

j) 防火巡查、火災隱患整改及防范措施落實情況；

k) 其他消防安全情況。

6.2.4 防火巡查和檢查時應填寫巡查和檢查記錄，巡查和檢查人員及其主管人員應在記錄上簽名。

6.2.5 業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應對房屋裝修、裝飾的消防安全情況進行檢查。

6.2.6 物業服務企業發現業主、物業使用人有違反消防法律法規和臨時管理規約、管理規約等妨害公共消防安全行為的，應及時進行勸阻、制止并告知整改；對情節嚴重或逾期不整改的，應及時向業主委員會、居(村)民委員會或公安派出所報告。 業主委員會、居(村)民委員會可視情在物業管理區域內顯著位置公告，或由公安派出所、公安機關消防機構依法予以處罰。

6.2.7 物業服務企業應根據公安機關消防機構、公安派出所、居(村)民委員會提出的火災隱患整改通知，及時整改消除火災隱患。

6.3 消防設施維護管理

6.3.1 物業服務企業應對住宅物業管理區域內的共用消防設施進行維護管理，業主、物業使用人應對自用房屋、場地消防設施進行維護管理。

6.3.2 住宅物業管理區域設有自動消防設施的，物業服務企業應與具有消防設施維護保養檢測資質的機構簽訂自動消防設施維護保養合同，明確維護保養責任，保證自動消防設施的正常運行。

6.3.3 共用消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效。 檢測記錄應完整準確，存檔備查。

6.3.4 消防控制室應實行每日 24h 專人值班制度，每個消防控制室每班不應少于 2 人。

6.3.5 共用消防設施保修期內的維修等費用，由物業建設單位承擔。 保修期滿后的維修、更新和改造等費用，納入共用設施設備專項維修資金開支范圍。

沒有專項維修資金或專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造等費用由業主按約定承擔；沒有約定或約定不明的，由各業主按其所有的產權建筑面積占建筑總面積的比例承擔。

共用消防設施屬人為損壞的，費用應由責任人承擔。

6.3.6 共用消防設施損壞的，物業服務企業應立即組織維修、更新和改造，并向業主委員會、居(村)民委員會和城鄉房產管理部門報告。屬于市政消防設施的，應及時向供水部門報告。共用消防設施的維修、更新、改造期間，應采取確保消防安全的有效措施，并應在物業管理區域內的顯著位置告知。

6.3.7 建筑消防設施的檢查、檢測和維護管理，應符合 GB 25201 和 GA 503 的有關規定。

8 消防檔案

8.1 物業服務企業應建立消防檔案。 消防檔案應內容詳實、全面反映住宅物業消防安全管理工作的基本情況，并附有必要的圖表、圖紙，根據情況變化及時更新。

8.2 消防檔案應包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。

8.3 消防安全基本情況應包括以下內容：

a) 住宅物業基本概況和消防安全重點部位情況；

b) 建設工程消防設計審核、消防驗收或備案的文書、資料，有關消防設施的竣工圖紙；

c) 消防安全責任人、管理人的基本情況及職責，消防組織機構及其人員組成、職責；

d) 消防安全制度，滅火和應急疏散預案；

e) 消防器材設施情況；

f) 志愿消防隊及其人員組成、器材裝備情況；

g) 自動消防設施值班操作人員、與消防安全有關的重點工種人員情況。

8.4 消防安全管理情況應包括以下內容：

a) 有關消防工作的文件、法律文書、資料；

b) 防火檢查、巡查、火災隱患整改記錄；

c) 消防控制室值班記錄；

d) 消防設施維保檢測、電氣燃氣檢測(含防雷、防靜電)記錄；

e) 消防宣傳教育培訓、消防演練記錄；

f) 火災事故記錄；

g) 消防獎懲記錄。

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四川 國晉消防工程有限公司，是一家專業從事住宅建筑、公共建筑、工業建筑消防系統設計、施工、檢測、維護保養及安全評估的整體解決方案服務商，注冊資金6000萬元，總部位于四川省成都市。公司同時具備建設廳頒發的消防設施工程專業承包壹級、消防設施工程設計專項乙級、建筑裝修裝飾工程專業承包貳級、機電工程施工總承包叁級、建筑機電安裝工程專業承包叁級、城市及道路照明工程專業承包叁級、輸變電工程專業承包叁級、建筑施工勞務和模板腳手架施工資質，以及應急管理部消防救援局核準的消防設施維護保養檢測服務和消防安全評估服務資格。